Las modificaciones legislativas pueden acarrear cambios en modelos de contratos que durante años han permanecido intactos.
El Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, en vigor desde el 6 de marzo de 2019, ha introducido varias alteraciones a tener en cuenta en uno de los contratos más comunes, el del alquiler de vivienda habitual, suponiendo la nulidad de cláusulas que, hasta hoy, eran consideradas legales.
La medida trae una revisión más garantista del texto legislativo de cara a la protección del arrendatario. De esta forma, a la hora de redactar o firmar un contrato de alquiler es necesario permanecer atento tanto a las nuevas limitaciones a la voluntad de las partes como a las cláusulas que tradicionalmente han sido consideradas abusivas.
El Real Decreto-Ley por el que se ha reformado la actual Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en estado de revisión por parte del Tribunal Constitucional, que admitió a trámite un recurso firmado por el Grupo Parlamentario Popular por considerar que las medidas no revisten del necesario carácter de extraordinaria y urgente necesidad que deben justificar la creación de un Real Decreto-Ley según el artículo 86.1 de la Constitución.
No obstante, el recurso, y a falta de resolución por parte del órgano constitucional, la reforma no pierde su vigencia. Estas son algunas de las cláusulas abusivas que pueden darse en un contrato de alquiler con la vigente Ley de Contratos de Arrendamientos Urbanos y que a día de hoy son nulas.
Duración del contrato
Con la reforma, se retoma la anterior legislación sobre la duración mínima del contrato de tres a cinco años, como establecía la normativa anterior a la reforma del 1 de junio de 2013.
Por tanto, una cláusula que obligue al arrendatario a abandonar el alquiler en un periodo anterior a los cinco años será nula. Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos cinco años incluso cuando introduzca mejoras en la vivienda (artículo 19 de la LAU).
En caso de que el arrendador sea persona jurídica se obliga a una prórroga obligatoria de hasta siete años, lo que supone una novedad en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En caso de personas físicas arrendadoras la renta no podrá subir en concepto de mejoras por siete años.
Del mismo modo, también se amplía la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
Gastos de inmobiliaria
Una de las novedades introducidas en la reforma del pasado 6 de marzo de 2019 es el régimen de gestión de gastos de intermediarios como inmobiliarias. Se permite, como viene siendo habitual, que estos gastos sean asumidos por el arrendatario, pero se introduce una importante novedad: será nula la cláusula que obligue al arrendatario asumir dicho coste cuando su inquilino sea una persona jurídica.
Reparaciones de la vivienda
La regla general es que el arrendador deberá hacerse cargo de reparar los desperfectos de la vivienda como establece el artículo 21 de la LAU.
Serán así nulas las cláusulas que establezcan que el arrendatario deberá de hacerse cargo de gastos como goteras, humedades, desprendimientos, reparaciones en instalaciones de agua, gas o electricidad, etc.
No obstante, si estos gastos son ocasionados por un mal uso de la vivienda por parte de los moradores, serán estos los que deban acarrear con los gastos.
No es nula la cláusula que implique que los gastos de normal uso puedan ser asumidos por el arrendatario, como el consumo de las bombillas.
Indemnización por desistimiento
Será nula cualquier cláusula que exija una indemnización mayor que la dictada por la ley, que está recogida en el artículo 11 de la LAU. Por tanto, tras un periodo de 6 meses, sólo se podrá exigir una indemnización, previo pacto, de un mes por cada año que reste por cumplir el contrato, hasta el máximo de cinco, calculándose la parte proporcional para los periodos inferiores a un año.
Libre acceso del arrendador a la vivienda
Aunque por creencia popular se pueda pensar lo contrario, la ley establece que cualquier cláusula que permita al arrendador acceder a la vivienda sin el consentimiento del arrendatario es nula y se tendrá por no puesta. La propiedad de la vivienda (la casa) es del arrendado, pero hay que tener claro que el domicilio (no el edificio) pertenece durante la duración del contrato al arrendatario, y como tal es inviolable por vía del artículo 18.2 de la Constitución Española (entre otras, sentencia Tribunal Constitucional 22/1984).
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